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信托融资收紧一石二鸟:房住不炒和控制金融风一手抓

信托业
   原标题【信托融资收紧一石二鸟:房住不炒和控制金融风险】作者:赵 碧   来源:中 国 产 经 新 闻

    房地产信托业务再起波澜。7月11日下午,市场传出消息,XX信托发布紧急通知称,截至当日12点,暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销),12点后已募集的此类项目全部退款。
 
    随后又有消息称,国投泰康信托也暂停了此类项目,已经打款的项目全部退款,暂停预登记,房地产类信托项目都暂停。
 
    光大信托有关人士很快对市场传言进行了辟谣。称光大信托按监管要求,对房地产项目进行余额管控,优化结构,平滑运作。光大信托坚持房住不炒,重点支持与政策导向一致的住房保障项目。
 
    专家指出,上述信托企业传递的信号是,房地产信托融资正在收紧,中央此举意在强化“房住不炒”前提下管控日益增大的房地产信托金融风险。
 
    余额管控
 
    事实上,并非光大信托一家机构被要求对房地产信托项目进行余额管控。
 
    一家信托管理公司的人员透露,“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导,被‘约谈’、‘警示’。”
 
    之前,中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示,要求控制规模增速。
 
    银保监会对这些信托公司提出了五点要求:一是要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是要求提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是要求提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。四是要求控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是要求提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
 
    截至今年一季度末,全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元,相较于2018年四季度末,投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年四季度末上升0.56个百分点。
 
    而到了二季度,信托资金加快进入房地产行业。截至今年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14.00%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。部分信托公司房地产信托业务增长速度较快,引起了监管部门的重视。
 
    根据第三方平台普益标准的统计数据, 2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。
 
    华创证券研究所分析师周冠南表示,房地产领域的融资模式本身具有“高杠杆”的特征,前期施工阶段使用大量的外部融资,后期通过销售回款置换前期外部融资,故自有资金比例相对较低,信托贷款作为施工阶段重要的外部融资渠道,对于房地产融资模式的周转起到重要作用;更为关键的是,在房地产项目取得“四证”之前,尚不能使用银行贷款,前端融资中信托起到关键性作用,关乎项目能否顺利设立,本身起到撬动杠杆的作用。
 
    上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进在接受记者采访时表示,此次光大信托发布的信托政策,非常急促,虽然是公司层面的微观政策,但联系到近期频频出现的信托公司被约谈和窗口指导的事件,可以认为具有很强的信号意义。从政策内容看,其暂停所有房地产类项目的募资,体现了信托融资领域“紧急拉闸停电”,也说明近期对于防范金融雷暴、稳定融资环境等具有非常强的管控导向。
 
    中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时分析称,对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道,房地产企业融资收紧预期增加。
 
    融资继续从紧
 
    房企的一大输血来源为信托,这是近期监管密切关注的领域。
 
    事实上,房地产和金融业内感受到融资的收紧,是从5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号)开始的。
 
    23号文明确要求,在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等,从信托领域边际收紧对地产发行人的融资要求。
 
    近期,银保监会还对部分信托公司开展约谈警示,要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
 
    梳理今年的金融政策,第一季度是执行了相对宽松的金融政策,尤其是包括公司债和海外债等发行的力度开始强化。防范各类债务兑付压力扩大是当季度主要的管控内容。
 
    而到了第二季度,部分“爆雷”等事件,使得金融风险的防范成为很重要的一项工作。
 
    类似工作会在第三季度延续。在严跃进看来,此次类似信托公司紧急通知,很大程度上也是从业务合规等角度进行,继而防范了各类违规资金过多聚集在地产领域。
 
    根据信托业协会到期规模数据,二季度信托到期规模同比增速三个月均为负,7 月即将转正,除 9 月同比为负之外,到期同比增速一路回升,至 2020 年 3 月份同比增速将高至 60%以上,显示到期高峰的到来;到期规模绝对值同样体现三季度后的到期压力,年底 12 月季节性回升叠加到期高峰,单月到期规模高达 9000 亿以上。所有的数据指向,三季度之后,本身到期压力较大叠加监管限制,信托存量规模或承受一定压力。
 
    近期银保监会披露的数据显示,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元。业内认为,未来就是要守住这个数据底线,控制新增。
 
    记者注意到,7月12日国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,这份文件充分体现了防范金融风险的政策导向。
 
    严跃进表示,海外发债、国内公司债、信托融资等领域均出现收紧现象,后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。
 

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