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第四次LPR报价下降了 LPR那些事你都弄懂了吗?

 
 
    11月20日,LPR迎来最新报价:一年期4.15%,五年期以上4.80%;而上个月的报价是,一年期4.20%,五年期以上4.85%。很明显,利率在走低。
 
第四次LPR报价下调了 LPR那些事你都弄懂了吗?
 
    众所周知,五年期的LPR,针对的是中长期贷款,而且主要是购房贷款。新政后房贷利率是根据“LPR基础利率+银行加点”计算得出的,一旦LPR下调,客观上房贷利率也会跟着下调,月供自然也会减少。所以一般来说,LPR下调对房地产市场影响比较大,很可能刺激购房需求。
 
    我们把之前的基准利率和现在的LPR基础利率的情况列了个表,大家可以从中看出一些规律:LPR基础利率比常年不动的基准利率低,而且LPR有下调趋势。
 
第四次LPR报价下调了 LPR那些事你都弄懂了吗?
 
    到目前为止,LPR已经是第四次报价了,不过很多人依然对这件事比较陌生。在这里我们简单全面地梳理一遍,日后就不再强调了,因为LPR每月报价已经是很常规的事情,只要涉及到买房和今后还房贷,都会受它影响。
 
    LPR和基准利率是什么?
 
    在今年10月8日以前贷款买房,参考的是基准利率,五年期以上4.9%,这是央行定的,常年雷打不动。但10月8日起,房贷利率参考的是LPR。LPR目前是由工农中建交等18家银行按公开市场操作利率加点形成的方式报价,再由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。所以LPR比之前的基准利率更市场化一些,这也是央行当初要调整的重要原因。
 
    LPR每月报价以哪个为准?
 
    LPR会在每个月的20日(遇上节假日顺延)进行新一次的报价,所以目前我们看到了四次报价,除了9月和10月的报价是完全一样之外,其余两次都有所不同。那么每月都变一次,银行贷款是以哪个为准呢?其实只要是下一次报价没出来,都是按目前最新的来算。比如在11月20日-12月19任意一天买房,银行都会参照11月20日的LPR给出房贷利率。
 
    房贷利率是怎样参考LPR?
 
    LPR当然不是贷款利率,我们拿到的贷款利率是银行在LPR的基础上加点调整。而且央行有规定:首套房的房贷利率必须≥LPR,二套房的房贷利率≥LPR+0.6%,商业用房利率≥LPR+0.6%。这是央行规定最低的房贷利率,银行可以在这个限定上往上加,但不能往下减。
 
    就拿今天的LPR报价来说,银行给出首套房利率不能低于:4.8%;二套房不能低于:4.8%+0.6%=5.4%。
 
    当然也有特例的,新政后上海的房贷利率就比央行规定的低,主要原因是执行基准利率的时候,上海就是在基准利率的基础上打折的,执行LPR后,一下子按央行的规定来,波动会过大,所以相关部门没有叫停,应该也是默许上海可以逐步过渡到央行规定的来。
 
    房贷利率可不可以随着LPR下调而下降?
 
    买了房的人有一种顾虑,就是买的时候房贷利率比较高,后来房贷利率逐步走低,觉得自己亏了。其实这种顾虑大可不必,央行规定房贷利率可以最低一年调整一次。所以买房的时候可以跟银行约定一年一调,当月LPR下调,房贷利率也跟着下调,也可以约定固定不变。但建议大家一年一调,目前利率走低应该是趋势,月供可以减少一点。
 
    这次的LPR明显是比上次低的,理论上房贷利率也会比之前低,但具体到银行未必会低,因为央行给了贷款银行加点调整的空间,只要不低于央行规定的,加点多少,并且具体到不同的人,加点多少都是银行看着来的。不过利率走低是个趋势,可以关注一下。
 
    当然,有了LPR不代表基准利率就消失了,今年10月8日前签购房合同的,房贷利率依然参考基准利率,如果基准利率下调,房贷利率也是跟着下调的,至于当初跟银行约定的上浮多少,依然保持不变。
 

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