马光远:杭州两年前一房难求今天无人问津 救市一幕不会重现

马光远
       原标题:马光远:​这个城市是楼市风向标,房价连续两个月下跌,拐点是否真的来了? 内容来源:光远看经济
 
       2014年3月,杭州房价开始下降,成为上一轮中国房地产小周期的转折点。半年之后,“9.30”政策出台,打响了全国楼市救市的第一枪。随后的2015年“3.30”政策,以及11月的“去库存”政策的出台,掀起了中国房价历史上又一轮波澜壮阔的大涨,而最后的“棚改”,使得五六线城市的房价几乎翻了一番。
 
马光远:杭州两年前一房难求今天无人问津 救市一幕不会重现
 
       ▲图片源自摄图网
 
       5年之后的今天,杭州,作为楼市风向标的代表城市,从两年前的一房难求,摇号中签率堪比打新股,到今天一些楼盘无人问津。
 
       寒暑转换之快让很多人猝不及防:
 
       1、根据国家统计局的数据,杭州二手房价格继8月和9月连续两个月环比下跌;虽然分别只下跌了0.1%和0.2%,但熟悉70个大中城市房价统计数据特点的人都知道,只要这个数据统计跌,哪怕只有0.0001%,也具有趋势的意义;
 
       2、二手房成交量下滑,除了今年前两个月,成交量不足5000套,3月份以来,杭州楼市成交量稳定在8000套以上,但到了8月份,掉到了7000套,到了9月份,掉到了6000多套,下滑的态势比较明显;
 
       3、库存上升。记得2014年的杭州房价下跌的时候,相关部门最后索性不敢公布真实的库存数据了,到了今天,杭州二手房挂牌房源接近10万套,去化周期超过了13个月;
 
       4、摇号频频“流摇”,和一年前排几公里长的队参与摇号,一房难求,甚至90岁的老太离婚去摇号买房的情况可谓冰火两重天。
 
       对于以上数据的可靠性及准确性,没有讨论的必要。
 
       我们需要讨论的是,上一次杭州楼市作为风向标,在下跌半年之后,引发了全国楼市的救市,进而房地产出现了2015年到2017年三年的大反弹。
 
马光远:杭州两年前一房难求今天无人问津 救市一幕不会重现
 
       ▲图片源自摄图网
 
       这一次,会否引发同样的效应,救市政策会出台吗?楼市会大反弹吗?我仍然不想长篇大论,因为该做的判断早已经做,该论证的都已经论证,只想谈几点我的结论:
 
       一、关于房地产2019年的温度
 
       我在以前的文章中多次论述,普涨结束,房地产变天,没有什么永远涨的市场,以及“三个20%”。
 
       所以,今天我们看到的房地产温度的下滑是正常的,只是一些人不愿意相信,只是一些人只会在夏天喊热,冬天喊冷,而不知道高温的夏天之后,冬天必然会来。
 
       对于今天房地产的温度,我认为是正常的。
 
       但我之前也承认,我对今年政策的严厉程度确实没有预料到。我没有预料到2019年会成为这波调控政策最密集的一年,层层加码(至于对错不论)。
 
       但在我的判断中,不管是否严厉,房地产2019年的降温是必然的。
 
       二、降温不意味着全国性的普跌和暴跌。
 
       就如同中国股市,尽管有90%的人不赚钱,但仍然有上涨非常好的股票,比如茅台。
 
       房地产市场也是这样,即使有很多城市房价已经太高,但仍然有一些城市房价合理甚至偏低。
 
       我维持以前对房价高度的态度和判断:中国绝大多数的城市房价不高,中国仍然有一些城市一些楼盘属于价值洼地,买这些房子仍然很安全。当然,也正如我之前的判断,我认为一线城市和15个热点城市的房价短期高了,调整是大概率。
 
       北京、上海的房价下跌应在意料之中。杭州一直把自己当成“准一线”(不是皇后,但自封为贵妃),短期房价高了,况且库存很大,调整很正常。
 
       在70个城市房价统计数据上,你也许看到调整的不是那么厉害,但如果你自己亲自跑跑中介市场,你能够清晰听到下滑的脚步。
 
       我在年初给大家的判断是“风险在两头,机遇在中间”,一线加上15个左右的热点城市,以及中国的五六线城市,属于危险领域。
 
       但中国的一些被划为“二三线”的大城市,我认为无论是城镇化的视角,还是人口未来流入的视角,房价并不高,属于安全区域。目前市场的表现也是如此。
 
       三、面对市场的调整,yesterday once more?
 
       昨日救市的一幕是否重现?我仍然坚持,救市虽不可能,但放松仍然属于大概率。
 
       目前的政策在我看来,属于调控过度,等于冬天洗澡还加冰块,冬天开车还开冷气。在我看来,市场其实自身已经进入到冬天,没有必要冬天再人为制冷。
 
       “房住不炒”的主基调是对的,但不等于要把房地产打死,不等于调控的目标是让房价暴跌,这是中国经济和中国老百姓的财富无法承受之重。“稳房价、稳地价、稳预期”的“稳”很重要。
 
       “不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是对的,这有利于房地产回归其本能,有利于长效机制的建立,但不代表目前还要继续打压。调控,已经达到了稳定市场的目的,过犹不及。
 
       会以什么方式放松呢?“因城施策”,每个城市根据自身的情况决定调控政策的调整。
 
       四、如果,调控放松或者暂停,房价会否再次大涨?
 
       如果长期持续关注某一个城市的房价,其实答案很容易得出。
 
       比如北京的房价,虽然统计数据显得很谦虚,但二手房价格从最高点调整其实已经在15%到20%了,北京很多区域的二手房价格正在接近合理价格(这句话会遭受巨大的口水,我有心理准备),我的建议是,明年3月份之后真的可以好好关注了。
 
       但房价大涨的概率几乎等于零,所有的维度都不会允许房价明年大涨,市场的供求基本平衡了,大涨的基础并不存在。
 
       五、什么时候可以出手了?
 
       这是每一篇有关房地产的文章后台问的最多的问题。说实话,我无法一一回答,没有精力,对你们每个人具体情况我一无所知。很多人劝我建几个群,回答大家的焦虑的问题,我在考虑。
 
       但在这里,我可以回答一个普适性的问题,那就是,一线和热点城市投资性购房的时机远远没有到来,还可以等等看。
       
       六、中国的好房子好城市在未来20年依然稀缺
 
       房地产作为支柱产业的地位恐怕不可能改变,至于还是不是真爱,都难以改变房地产在中国经济中的位置。
 
       这个冷酷的现实一定要清醒意识到!在这问题上,不要太傻太天真。
 
       当音乐还在进行的时候,你无法停下自己的舞步。这是人性的弱点,没有踩准节奏的不要自责自己。在这个寒冷的季节,还有什么比善待自己更重要的?如果你自己都无法给自己温暖,还指望谁给你温暖?
 
       除了絮絮叨叨的我

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