马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显

马光远
       原标题:马光远:房地产大变局,碧桂园凭什么抓住下一个风口? 内容来源:光远看经济
 
       在当下,没有什么比“大变局”三个字能更好的诠释中国大多数行业的基本生态了。
 
       去年的中央经济工作会议,高层首次提出“世界面临百年未有之大变局,变局中危和机同生并存,这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。要善于化危为机、转危为安。” 世界面临百年未有之变局这个论断,在学者和民间虽然讨论已久,但在中央文件层面,去年的中央经济工作会议还是第一次。
 
       高层在这个时候提出这个论断,绝非偶然,而是在中国经济发展的大环境出现巨变的情况下,及时做出的战略预判。这个论断无论对大家研判中国,还是行业走势,都有重大的意义和影响。
 
       对于房地产行业而言,“大变局”不仅意味着影响房地产行业发展的外部环境在发生前所未有的变化,更重要的是,房地产行业自身的周期也在发生巨变,房地产本身就是大变局的一部分。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲图片源自摄图网
 
       对于房地产大变局,笔者在过去几年多次发文论述。这种大变局主要体现在三个方面:
 
       一是房地产市场基本面的变化。
 
       过去20年,中国房地产的基本面是房子不够,解决商业及居民基本的居住需求是房地产行业的主要任务。到2018年,城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米,实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变;
 
       二是房地产的灵魂在变,房地产从过去推动经济增长的工具,正在回归民生和社会的基本定位;
 
       三是房地产风口和价值链的变化。
 
       在住房告别短缺之后,房地产的下半场将重塑房地产的价值链,房地产未来的发展风口将从住宅地产的一家独大向多元生态转变。单纯玩住宅地产和商业地产的价值链非常单一的时代已经降下帷幕,未来的地产将与产业紧密结合。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲图片源自摄图网
 
       很显然,房地产市场的这种巨变,绝不是某些人理解的房地产的好日子结束了,或者房价要大跌了,甚至房地产要崩盘了。我在过去的文章中一再强调,房地产的“变天”,恰恰不是房地产周期的结束,而是一个新的房地产周期的开启,是房地产价值链和竞争模式的变化。
 
       对于毫无竞争力和战略意识的开发商而言,房地产的大变局是灾难,对于极具竞争力和战略远见的龙头企业而言,这种变化带来的不仅不是什么危机,反而是更大的机遇和发展机会。
 
       对房地产行业而言,靠天吃饭,任何人都可以开发房地产,任何房子都可以赚钱的历史真的结束了。
 
       房地产的大变局对房企的战略能力提出了更高的要求,一个房企能走多远,能走多快,某种程度上取决于对行业变局和中国经济大趋势的精准研判和把握能力。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲图片源自网络
 
       这一点,这两年在中国领先的房地产企业的战略布局和业务转型上已经表现的越来越明显。笔者特意研究了一下8月22日龙头房企碧桂园刚刚发布的2019年中报,在应对大变局上,这个全球领先的房地产企业凸显了行业一流的战略把握能力。
 
       一、在“房住不炒”主导市场温度的情况下,以“现金流”为核心的主要指标变现亮眼,机构给予积极评价。
 
       碧桂园是中国房地产领域的一个奇迹,今年7月22日,《财富》500强榜单,碧桂园以573.087亿美元的营业收入位列177位,较2018年上升176位,成为今年排名增长最快的世界500强企业。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲数据来源:企业年报、亿翰智库
 
       而众所周知,2019年中国经济面临的内外部环境复杂,下行压力很大,高层在“稳房价稳地价稳预期”的前提下,并未像过去放松房地产调控,通过房地产刺激经济,“房住不炒”的理念仍然在持续强化。
 
       这对于很多习惯了经济下行情况下希望通过调控获得市场机会的房地产企业造成了极大的压力和政策风险。在这种情况下,碧桂园的业绩并未受到大环境的太大影响,从8月22日碧桂园发布的2019年半年报看,碧桂园仍然交出了一份“逆势”发展的成绩单:
 
       首先,碧桂园的营收等经营指标抢眼。
 
       报告期内,集团实现营业收入2020.1亿元,同比增长53.2%,实现权益合同销售额人民币2819.5亿元,继续位居房企销售业绩榜首;从盈利指标看,报告期内碧桂园毛利润548.6亿元,净利润230.6亿元,同比增长分别为56.9%、41.3%。
 
       需要提及的是,碧桂园的净资产收益率2018年为33.47%,位居世界500强上榜房企首位。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲数据来源:企业年报、亿翰智库
 
       其次,碧桂园的现金流充沛。
 
       在今年房企融资政策不断收紧的情况下,现金为王绝对是房企生存的第一秘籍。考验公司安全的最重要指标——现金流,成为判断房企未来持续发展能力以及抗风险能力最重要的指标之一。
 
       从公布的财报看,2019年上半年,碧桂园资金回笼强劲,权益物业销售现金回款约2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%,现金余额约为2228.4亿元,占总资产比例达到12.8%。继2016、2017、2018年后又一次实现正净经营性现金流。对于短期有息负债的覆盖比例达2倍,短期偿债无忧。
 
       第三,债务结构安全。
 
       在报告期内,碧桂园净借贷比率保持稳定,较2018年中期同比下降0.5百分点,仅为58.5%。远低于2018年A股30家样本房企平均净负债率的148.16%,以及H股30家样本房企平均净负债率的115.32%。
 
       考虑到中央明确“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,这意味着,今年房地产行业总体的政策环境不会出现大的变化,保持稳健的现金流,维持强大的造血功能,对于任何一个房地产企业而言都至关重要。
 
       碧桂园自上市以来连续12年将净借贷比率保持在70%以下,是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。这使得公司能够在最严苛的政策环境下,确保正常运营和可持续发展。
 
       最后,可持续发展指标健康。
 
       截止2019年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。
 
       在国内已获取的权益可售资源约17587亿元,潜在的权益可售货值约10251亿元,权益可售资源合计27838亿元,可满足集团未来三到四年的销售量。
 
       对于碧桂园的成绩单,一些权威机构给予了较高的评价:
 
       6月17日,碧桂园被纳入香港恒生国企指数成份股,显示市场对碧桂园影响力的高度肯定;
 
       三大国际权威信用评级机构之一的惠誉给予碧桂园投资级的BBB-企业信用评级,在中国十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖四家获得惠誉投资级评级。
 
       而穆迪于5月16日发布的研报称,碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售,这主要得益于其穿越周期的执行力、广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位。
 
马光远:房地产企业在战略布局和业务转型上表现越来越明显
 
       ▲图片源自摄图网
 
       二、碧桂园作为龙头企业,对中国城镇化趋势有极强“阅读能力”,五大城市群的布局诠释了中国城镇化的未来。
 
       对任何一个行业的龙头企业而言,评价这个企业最重要的无疑是对变局中机遇的理解和把握能力,这是一个公司战略能力的最重要的体现。
 
       中国房地产的新周期和大变局不是意味着房地产时代的结束,最根本的原因在于中国的城镇化远远没有结束。2018年,中国常住人口城镇化率接近60%,户籍人口城镇化率超过43%,这两个数据,和发达国家75%到80%的城镇化率相距甚远。
 
       中国在下一个30年要跨越中等陷阱,进入发达经济体行列,关键是能不能在城镇化上迈出实质性的步伐,推动中国完成城镇化的进程。城市的崛起将是下一个30年中国最大的亮点,在城镇化加速的周期,房地产仍然是城镇化的最大受益者。
 
       公司创始人杨国强先生认为:“我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。”
 
       当然,下一个周期中国城镇化的特征和方向很显然不同于过去。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为重心,对于龙头企业而言,如何在核心城市周边挖掘城市群发展的机遇,这是房地产企业不容错过的风口。
 
       从碧桂园目前的区域布局看,碧桂园对于中国城镇化未来的方向和趋势的把握无疑是正确的。无论是业务布局,还是土地储备的分布,都可以看出碧桂园对中国未来城镇化趋势,以及国家重大战略布局的精准把握。
 
       首先,和很多以一二线城市为主战场的房企不同,碧桂园的主战场主要在三四线城市。
 
       按照杨国强的观点,他自己看好三四五线城市的房地产市场,因为农民工有居住改善的需求,而这些人不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此,他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价适中的城镇居住。截至2019年6月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。
 
       其次,契合国家级重大区域战略,在粤港澳大湾区和长三角充分布局。
 
       在长三角,碧桂园拥有广泛布局,在长三角区域的货值属于第一梯队,超过5000亿;在粤港澳大湾区,截至2018年底,碧桂园位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米,权益可售货值达到3721亿元,2019年上半年,碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中,有一半位于粤港澳大湾区,包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米,土储货值和土储建面均位居第一,远超其他房企。
 
       你不能改变方向,但你可以改变你的船帆。对于中国房地产而言,看天吃饭的历史真的结束了,方向已经大变。关键在于是否具备调整船帆的能力!
 
 
 

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