马光远:疫情冲击下 中国房地产的现状、趋势及房价走势

马光远
       原标题:马光远:央行说房地产金融政策“保持连续性”究竟是什么信号 内容来源:光远看经济
 
       这周我在潜心写一篇关于疫情冲击下,中国房地产的现状、趋势,房地产政策的走向以及房价走势的文章。大体会在下周我的公号上首发。但是,因为央行和财政部、银保监会3月3日召开了金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。谈及房地产进入政策,会议重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
 
马光远:疫情冲击下 中国房地产的现状、趋势及房价走势
 
       ▲ 图片源自摄图网
 
       银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企日前强调,房地产金融政策目前没有调整,对房地产金融的情况会动态监测。房地产金融政策仍是“一城一策”,地方根据当地情况,在不违反大的政策框架下可以自行安排。
 
       对于央行以及银保监会的表态,是不是意味着房地产政策会重新收紧,央行重申“房住不炒”究竟透露出什么信号。鉴于这个表态引发了市场的很多解读,很多人也给我发信息,问我对央行表态的看法。为避免误导,我先简单谈点自己的看法,在我的下一篇文章中,关于疫情下房地产政策的走向我会有更加具体的分析和预判。
 
       第一、我想告诉诸位,千万不要按照字面意思理解中国的宏观政策,不结合宏观背景,仅仅从字面去理解政策,都会错得离谱。
 
       我给很多人讲过,中国的老百姓一定要学会正确的理解政策。注意,“正确”两个字非常重要。“正确”意味着,不是按照你的意愿去理解,而是按照事实和经济形势去理解。比如,“确保房价稳定”,稳定这个词,在房价的不同周期,意义是完全不一样的。在房地产低迷时,稳定的意思就是不能跌;在房价暴涨时,稳定的意思就是不能涨得太快。
 
       不结合宏观背景,只就字面意思理解,你是永远无法理解中国经济政策的微言大义的。不识庐山真面目,只缘身在此山中!正确理解中国的政策意图,是一种能力,可惜很多人不具备这样的能力。
 
       第二、强调“房住不炒”不等于房地产政策收紧。我不止一次的告诉诸位,“房住不炒”是对中国房地产行业的长期定位。这点至少在五年之内不会有任何改变。
 
       但强调“房住不炒”,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,不代表要继续打压房地产。这是两个概念!为什么要不断强调“房住不炒”,因为高层担心房地产泡沫成为中国经济未来的最大风险。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这不过是跟在“房住不炒”后面的一句套话,绝不意味着还要继续打压房地产。这是基本常识啊,你怎么能一厢情愿的认为这是要继续打压房地产呢?打压房地产对疫情下的中国经济有好处?稍微脑子正常,这个问题不应该成为问题。
 
       第三、中国的很多政策表述都有“滞后性”。你们还记得在“房住不炒”之前,中国房地产政策的主旋律是什么吗?是“去库存”。
 
       为什么“去库存”,因为2014年房价调整,房地产投资下滑,到2015年,房地产投资增速下滑至1%的历史低点,很多地方的房子卖不出去,所以“去库存”,但是,你如果认真研究政策,你发现“去库存”之前一线城市的限购等政策从来没有放松过;你也会发现,在2016年,一些城市开始对房价快速上涨进行调控的情况下,官方文件对房地产政策的定位仍然是“去库存”,在2017年北京出台了极其严厉的“3.17”新政之后,房地产政策的描述仍然是“去库存”。
 
       这次“房住不炒”也是一样,在高层对房地产提出新的政策前,不管实际怎么做,“房住不炒”这个政策在官方文件里是不会改变的。但这不意味着房地产政策真的不会改变!
 
马光远:疫情冲击下 中国房地产的现状、趋势及房价走势
       ▲ 图片源自网络
 
       第四、根本不用担心房地产政策放开,还有很多人去炒房子。可以看看我去年关于今年房地产政策的一些文章。即使没有当下的疫情,我也告诉大家,房子作为最好投资品的时代已经结束!
 
       很多城市的房价处在阶段性的高位,需求已经基本释放完毕,老百姓手里的钱基本都花在房子上了,怎么可能还有很多人会去炒房子。一些老是臆想一旦调控政策放开很多人都会去炒房的纯粹是想当然。这样想的很多人基本属于没有房子的,根本不知道买房怎么回事。炒房的很多人都不傻,他知道价格究竟如何,收益究竟如何。只有那些从来没有投资过房子的人才会认为炒房很简单。被套住的多着呢。
 
       第五、对今年房地产政策走向的判断,即使没有疫情,我之前的判断也是会放松,我提醒过大家把政策重点放到“因城施策”四个字上,这四个字也是微言大义,也是内涵丰富。
 
       疫情对整个房地产短期的冲击很大,很多城市交易量在2月份跌去了80%。根据相关机构的统计,已经有60多个城市调整房地产政策。这是对的,这是实事求是,因为房地产一旦出问题,那将是大问题。
 
       我对政策的基本判断是:二三线会明显放松限购限售等政策;四五六线基本取消相应的限制,而一线也会玩点曲线救国,在这轮房地产政策调整中,每个城市只会迟到,只会有方式的不同,但不会缺席。
 
马光远:疫情冲击下 中国房地产的现状、趋势及房价走势
 
       ▲ 图片源自网络
 
       第六、房地产金融政策保持“连续性、一致性、稳定性”不代表不会微调。注意,对房地产金融政策进行微调,主要不违背“房住不炒”的大原则,都是可以调整的。
 
       比如,支持居民自主购房,就可以调整,因为现在的金融政策连居民自住购房都不支持了;再比如,支持居民改善性购房,则二套也就跟着可以调整。这次,我没想到的是河南驻马店市打了头炮,以前都要么是深圳,要么是佛山,要么是东莞。
 
       第七、“窃书不算偷”,孔乙己的这句话其实是指导大家理解中国的很多政策的。这在很多政策领域都是适用的。
 
       第八、疫情下,中国房地产会何去何从,房价走势会如何,要不要出手买房子,下一篇文章会交代的清清楚楚。请大家务必放心,我对房价的判断一定会保持“连续性、一致性、稳定性”。 
 
 

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