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马光远:深圳、杭州两市房价变化值得研究和关注

马光远
       原标题:马光远:房价是炒起来的吗? 内容来源:光远看经济
 
       最近关于深圳房价的故事太多,最让吃瓜群众解恨的莫过于 “7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事,价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源,超过6万人报名摇号,冻结资金至少240亿元,意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。
 
       一个深圳,一个杭州,从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月,杭州房价突然下跌,市场震动,全国楼市步入下跌周期,引发了新一轮的救市,到2015年3月,深圳楼市突然暴涨,引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化,确实值得仔细研究和关注。
 
       当然,每一轮房价的异动,除了政策方面的悄然变化,还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里,房价,是被“炒”高的,所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨,总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”,绝大多数民众都会支持,这里面的道德暗示再明显不过。
 
       在中国,凡是某种东西价格暴涨,把责任推给“炒家”,立即可以俘获大部分的民意,而真正的罪魁祸首在哪里,大家反而都不去思考。大蒜价格一涨,责任就是炒大蒜的,猪肉价格一涨,把责任推给囤积猪肉的,房价每一次上涨, “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂,一定会引发媒体的狂欢盛宴。
 
       比如说这一次房价上涨,媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了,从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明,中小企业经营贷并没有流入房市,但是,仍然无法消除大家对炒房的敌意。
       
       我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价,如果真的就是炒房者炒高的,那根本就不是个事。事实是,炒房者不过是顺势而为,在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨,我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”,注意深圳楼市的反弹,提醒自住需求应该可以出手了。然而,在去年一片唱空中国房地产的声音中,我的声音确实更多被埋没了。
 
马光远:深圳、杭州两市房价变化值得研究和关注
 
       无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计, 2006~2019年间,深圳累计住宅供应730578套,年均5.2万套,而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡,工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是:17%、10%和53%。
 
       最近几年,深圳是全国主要城市中,人口流入持续保持高增长的城市,总体增加人口是所有城市中最多的,而且,人口结构也是所有城市中最年轻的。地少,人多,城市发展潜力大,吸引力强,房价如何不涨?对这些客观的因素不去分析,而将房价上涨的责任推给炒房者,纵然解恨,但无助于问题的解决。如同森林着火了,将责任推给风一样。风肯定会助长火势,但如果没有着火,再大的风也吹不出来火。
 
       再比如杭州的疯狂摇号,背后的根源很简单。就是为了数字好看,各个城市搞的限价。限高价楼盘,导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆,新房价格2.8万元,而周边二手房价格在3.4万-5.3万元,摇上,比中彩票都赚,谁不去抢?而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度,另一方面,是真正的推波助澜,用酒精灭火。
 
       其实,我一直认为,如果真要限价,那也应该限低价位的房子,而不是限高端楼盘的价格,高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系,只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价,才是真正和普通老百姓的利益相关。
 
       我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好,但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子,浙报传媒地产研究院的统计数据,截至今年5月20日,杭州商品房新房库存量已经超过11万套,与去年同期的8.2万套库存相比,多了2.8万套。透明售房网数据显示,截至5月21日,杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套,几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。
 
马光远:深圳、杭州两市房价变化值得研究和关注
 
       “炒房者”充其量只是助长火势的风,但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象,在房价上涨的背后,有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素,但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的,他们的作用,只不过是放大这个市场的“动物精神”,火上浇点油而已。
 
       中国的老百姓还是太善良,缺乏对市场整体性的认识,再加上这个市场的确肮脏,不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的,这是一个集体的“共谋”,你我可能都是凶手,又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中,每一个嫌疑人都不是这种的凶手,但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。
 
       炒房者不易,一些人把炒房看得太容易了。资金量大,有些人加杠杆,在目前疫情严重的情况下,敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段,炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市,那也是因为房价开始涨了,一些人敢进去,而不是拿着经营贷把房价炒起来的。
 
       炒房不易,且炒且珍惜!

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